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繁华的郑州公寓市场下,用脚投票的客户为何都选择了它

放大字体  缩小字体 发布日期:2019-04-30  浏览次数:5801
核心提示:昨天凌晨11点,一个地产圈外的好友连夜打电话过来咨询,南四环外某开发商新推的公寓怎么样,电话这头的我正昏昏欲睡,本想着敷衍两句了事,结果听到“老胡你不知道,21平米才19万总价,这么便宜不买就亏了!”这话,突然打了个激灵,一下子就坐了起来。
昨天凌晨11点,一个地产圈外的好友连夜打电话过来咨询,南四环外某开发商新推的公寓怎么样,电话这头的我正昏昏欲睡,本想着敷衍两句了事,结果听到“老胡你不知道,21平米才19万总价,这么便宜不买就亏了!”这话,突然打了个激灵,一下子就坐了起来。
  
“19万?19万就不是钱了吗!况且这个项目,连TM个商业配套都没有!以后就算再低的价你都甭想租出去!”我和他从头到尾仔仔细细掰扯一个多小时,才总算把他劝住。
  
这已经是我这个月第五次劝身边人别买这种类型的公寓了。从年初开始,房产市场回暖,身边一票的朋友先是在股市中折腾出了自己的资金,后伴随着A股站上3200点,见好就收,转而杀到地产市场里赚一个长线投资。
  
公寓这种门槛低、未来收益还不错的产品,越来越受到这波人的青睐。然而光怪陆离的公寓市场,好货与坑货几乎不相上下,买到好产品的几率就像淘宝,岂是说买就买得到的?
  
1

买公寓,无论投资还是自住

最终都是用来出租
 
网络图
 
在买公寓之前,我们要先搞明白买公寓时为了干嘛:
  
一类是短期内自住,长期出租。公寓作为低门槛产品,短期内满足了这类客户安家郑州的心理,起到很好的过渡作用,之后等过渡期结束,又可以租出去,感受包租婆的收租快感;
  
一类是投资,长线持有一份固定资产,抵抗现金贬值的同时,至少可以为孩子带来一份稳定的现金流。
  
说白了,公寓基本都是要和租金挂钩的,租金上不去,溢价就上不去,公寓本身就不值得购买。
 
了解了这个,我们就明白了为什么郑州的公寓大多数会与商业中心组合。无论是2018年北区火热的名门翠园,还是郑州东站的宝能郑州中心、华润新时代广场,以及经开区的美景芳华,均是商业+公寓的形式。
 
2
 
“商业+公寓”的产品那么多
 
凭什么它一口气就卖3500多套?
 
 
某项目外立面

看遍郑州的公寓市场,大多数吃瓜群众或许记得住北区极具现代化风格外立面的H城 ;也或许记得住高端大气,被誉为“国际会客厅”的 L中心;甚至会向往郑州306米新地标旁的B中心,但绝对会忽视这么一个项目——位于高新区的一座已经活跃6年的醇熟大盘朗悦公园道1號的公寓产品——朗悦V公馆。
  
2017年盛夏的某个正午,太阳暴晒着城市路面,高新区热得像一片沙漠,大街上几乎连一个人影都找不到,在科学大道上的朗悦公园道1號的售楼处内,此刻正人头攒动,乌央乌央的人群聚集在沙盘前听着置业顾问简短的讲解,彼时朗悦V公馆刚刚开售。
 
这样的盛况并没有持续几天,因为即使V公馆如此大的货量,在短短几天内就被蜂拥而至的客群消化完了。究其原因,这一抢房盛况的背后,是公园道售楼处后那片紧锣密鼓施工的工地。
 
 
朗悦公园茂上的V公馆实景图
  
和高新区沙漠一般的天气一样,这座1988年启动筹建的年轻片区在很长一段时间内也被称为“商业沙漠”,30年过去,高新有的只是丹尼斯、正弘生活广场而已,也正因如此,朗悦公园茂的出现,毫不夸张的说,填补了整个高新区的商业空白。
  
2017年12月8日,朗悦公园茂的家庭茂、儿童茂率先开业,仅三天就带动了高达48万人次,带来超800万销售额。据说开业当天,为了维持现场秩序,公园茂甚至不得已出动了数十位特勤人员全程把控人流。公园茂,第一次拧开了高新区的商业阀门。
 
位于公园茂商业中心之上的V公馆,于次年一经交房,便不出意外的以高于周边10-20%的租金,和几乎100%的出租率闪耀整个高新区租房市场。
  
相对于公寓自身,商业的加持才是真正的“硬功夫”,背靠着高新区首家体验式商业中心,朗悦在公寓上几乎都是闷声发大财,而但凡见到朗悦公园茂的客户,成交周期往往都是一两天的事。
 
3

谈后开发时代、谈消费升级前
 
先谈谈产品与人流量
 
公园茂实景图
  
V公馆的成功有什么秘诀吗?
 
答案是没有。在郑州,这个大开发商来了都要减配三分的城市,你踏踏实实把事做好,就是最大的成功诀窍。
  
有些开发商承诺的商业中心,在公寓交房一两年,甚至三四年后,还是停留在规划图里,甚至到最后为了堵住业主的嘴,十来万方的商业硬生生变成了十来家卖胡辣汤、热干面的社区底商。
  
在这样的背景下,他们终于开始讲故事了。言必谈后开发时代,给你捋冯仑、任志强大佬的远见;或者从消费升级讲起,追追当下热点,一个自动售货机都能被吹成人工智能代表作。
 
而我要说的只有三个字:少扯淡。
 
公寓大堂做成二三十平,下雨天站都没地方站,是好产品吗?
 
效果图上,公寓的床做在窗户边上,一半凉一半热,是给人住的吗?
  
公寓周边连个商场都没有,后期租给谁,心不慌吗?
  
公寓老旧商业配套,年轻人都不去,租的上价格吗
 
郑州太浮躁了,这种浮躁的风气带动了购买公寓的客群。
  
他们眼里看到的只有低价、首付分期、以及牛逼的规划,丝毫不动动脑子想想,一个小小的社区底商,怎么就对标了国际了?连个商业团队都没有的开发商,怎么就开始建立商业帝国了?
 
4
 
商业中心上也好,商业街上也好

买公寓,可不是只买公寓而已
 
“听说公园道要做商业街了,老胡你知道吗?”前两天,做商业运营的好友专门打电话来问我。
  
这不是一件稀奇的事,至少在我看来。2018年,公园茂这个正式开业还不到一年的商业中心,就已经冲到了郑州商业中心销售额的前十。如此诱人的商业前景,谁不心动?
 
 
 
 
一公里商街主题业态规划
 
去年一整年,公园茂对3个场馆的业态进行了大刀阔斧的改动,针对年轻人进行快速换血招商,其商业运营能力可见一斑,以这种专业度和执行效率,做一条商业街还是绰绰有余的。
 
这次,作为整长一公里的商业街上的作品,朗悦公园道1號将整个五期定义为“未来的空中城市”,其商业团队在近三个月内密集地走访日本、韩国、北京、上海等城市,根据一线城市的商业业态打造全新的商业街区,丝毫不掩饰其未来的野心。
 
 
36㎡LOFT装修效果图 
 
36㎡LOFT装修效果图
 
而为了配合商业街的高起点规划,公园道对整个五期的公寓也进行了全面的提升。其SOHO类产品光入户大堂就有70多平,3.1米层高空间感十足,地暖铺设,全景落地窗,精装修加持,几乎可以说是V公馆的2.0升级版。
  
 
28㎡SOHO装修效果图
  
除此之外,V公馆也推出了LOFT产品系列,常规的4.5米层高下,为了给客户带来更大的舒适感,V公馆在二层赠送了一大块空间,保证两层住着都舒服。
 
买公寓,不止是单纯在买公寓这个产品,更多的是在买这个地段的成熟度,未来的人流量。如果你最终只得到了一座公寓,那这无疑是一个失败的投资。
  
随着夏天的到来,整个郑州市场的公寓还将迎来一波小高潮。我想说的是,繁华之下,请诸君看清现实,买对好货,不要被表面的现象迷失了双眼。
 
 
营销中心:郑州市高新区科学大道与雪松路交会处北300米
 

 
 
 

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