河南商报电子版

 

郑州楼市十一假期火爆背后:低价刺激,四环内出现5000多的房价

放大字体  缩小字体 发布日期:2020-10-15  浏览次数:14505
核心提示:29岁的北漂刘瑞,在这个十一假期专门回到郑州,没回周口老家,也没出去旅游,只为了一件事:看房。八天的假期,刘瑞跑遍了郑州的高新、滨河等好几个区域,希望能买一套房子,离开北京落脚郑州。像刘瑞一样,选择趁着假期看房的人不少。无论是置业顾问的朋友圈
29岁的“北漂”刘瑞,在这个十一假期专门回到郑州,没回周口老家,也没出去旅游,只为了一件事:看房。

八天的假期,刘瑞跑遍了郑州的高新、滨河等好几个区域,希望能买一套房子,离开北京落脚郑州。


像刘瑞一样,选择趁着假期看房的人不少。无论是置业顾问的朋友圈,还是多个统计机构的数据,都显示2020年的十一黄金周,郑州的房地产市场久违出现了成交高峰。


但成交量上去了,就能说楼市正在回暖吗?房价就会涨吗?


河南商报记者 周茜


一.现状:成交超预期VS冷热不均

低沉了几个月的房地产市场,在这个十一黄金周突然迎来了回暖。

几项数据,足以说明十一黄金周带动了郑州的新房市场。

第一项指标是成交数量。据克而瑞郑州监控数据显示,10月1日-10月8日,大郑州约217个项目,共成交约8074套房,平均单盘成交了37.2套。


如果与之前四周相比,之前单盘的成交套数一周仅在15套左右,上涨已经很明显。


如果与去年的十一黄金周相比,去年十一期间大郑州范围内约198个项目,共去化约4370套,单盘去化约22.1套。


简而言之,这个十一假期,单个楼盘的平均成交套数,比去年同期上涨约40.6%。

数据来源:克而瑞监测数据


再来看另一个维度:在郑州代理了上百个新盘的贝壳所披露数据,或许更能直观反映成交的热度。


根据贝壳研究院的数据,用“成交超预期”5个字来形容新房市场。


2020年黄金周(10月1-8日),贝壳新房成交超4000套,成交套数同比去年增长101%,带看成交转化率同比增长32%。


同时,这个数据也说明贝壳在郑州新房市场的占有率非常惊人。


通过贝壳的新房成交超4000套,而克而瑞所统计整个大郑州成交超8000套。这么看,贝壳渠道的分销已经占了全市新房成交量的一半。


但房子真的就抢手了吗?


并不是,“冷热不均”这个词,更能真实反映全貌:有的楼盘火爆,有的楼盘冷清,才是现实。


根据贝壳研究院的数据,TOP20的房企项目成交量同比去年上升6个百分点,而之前成交量低的项目,十一黄金周期间,成交量依然较低,变化不低。


也就是说,虽然房子卖得好,但只是少数楼盘。


同时,我们还要看到一个问题:这群不愿意买房的人,为什么突然扎堆在十一假期里交钱?


二.背景:以价换量,四环内出现5000+的房价


原来,低价刺激才是主要因素。


根据贝壳研究院的调研分析,发现成交较好项目大都采取超客户预期的促销手段,刺激客户成交。


从成交物业类型来看,部分公寓以价换量,成交格外抢眼。


下载原图

备注:此数据来源自贝壳,为调研数据,具体以售楼部为准

特别典型的是融侨悦澜庭(融侨悠乐汇)项目,竟然出现了5500元/┫的价格,也是十一期间公寓成交套数最多的楼盘。

根据克而瑞公布的数据,十一期间该项目的公寓产品去化约708套,成为了大郑州范围内公寓去化套数的第一名。


从市场来看,该盘的热销大致有几点原因:


1.该楼盘位于郑州市的二七新区嵩山南路南四环内,区域内新楼盘多,库存大,一直以来竞争非常激烈。


再加上是公寓产品,本就不如住宅受众面广,不太好卖。所以低价走量,事出有因。


2.以往,该区域同位置的住宅均价约在13000元/平米,公寓均价约在8500元/平米。


该项目,直接将价格拉到了5500元/平米起步,比区域最贵时的房价少了近3000元/平米。


再来看看旁边新入市的奥马广场项目,公寓产品卖到了6200-7500元/平米。融侨这个价差,实打实的优惠,足以让太多人心动了。


说到底,房价便宜,才是最能打动消费者的因素。

十一期间的销售现场 图片来源自项目

如果再仔细看看贝壳所公布的这份成交数据,其实,卖得好的楼盘主要有两个原因:


1.单价低


这份表格里20个楼盘,有10个楼盘的均价都在10000元/平米以下,甚至比老家县城房价还便宜,总价低,门槛低。


2.产品扎实,优惠给力

比如恒大在全国推出的七折优惠等政策,恒大养生谷、恒大金碧天下、恒大未来之光、恒大城,都卖得较好;

比如碧桂园多盘联动,每天推出特价房,碧桂园西湖、碧桂园凤凰城、碧桂园名门时代城等都销售亮眼。

因此,可以得出这样一个判断:

十一的火爆证明了,郑州市场背后依然存在购买力。但房价上涨的趋势并不明显,用价格优惠来换取销量,这种楼盘已经越来越多。


三.思考:低价是机会,但也是风险


房价低了,对购房者来说,自然是一件好事。本来需要1万4单价的房子,如今1万3就能买,多少能省下一个车位钱。


现实的问题在于,降价之后的风险:


比如,那些高价拿地,甚至是地王的楼盘,土地成本已经很高,如今迫于市场压力,如果降价,是不是会在其他方面压缩成本,甚至楼盘减配?


比如,那些资金链紧张的房企,工地上迟迟不动工,也见不到几个工人,为了快速回款降价销售,会不会烂尾倒闭?


比如,本身产品就很次,做的不如周边竞品,户型、容积率、设计等方面都有明显缺陷的项目,就算便宜买了,你能住的舒心吗?


比如,楼盘所在的片区一直没有发展前景,未来的发展潜力明显低于其他区域,这种食之无味,弃之可惜的项目,就算便宜了,有必要入手吗?


如果你能带着这4个问题去看房,去看待降价的现象,或许就能理智的多。因此,楼市商报一直坚持这样的购房方法论:


1.要选口碑扎实,经营稳定,项目较多的大房企


开发项目多,意味着经验丰富,也会让企业更在意口碑,有做好产品的长期驱动力。而经营稳定,没有资金链紧张等负面新闻,则能大概率保证项目能按期交付,不会出现烂尾这种最差的结局。


2.要在价格和品质中有所平衡


不要一味的追求便宜,比如降到5000,6000多的公寓产品,远郊楼盘,虽然便宜,却也要衡量未来的升值空间,投资价值,产品配套等因素;


比如,有的楼盘,现在比同区域楼盘便宜了500块/平米,但五年交房以后呢?如果物业差劲、产品不好、小区低档,那么买房时便宜的楼盘,在二手房市场依然卖不上价。


所以,先选一个靠谱楼盘,再去找捡漏价格,才是不辜负这个购房窗口期的正确步骤。


编辑:郭丁然
统筹:赵强

微信图片_20200420150252


 
 
 

关于我们 | 网站地图 | 网站留言 | 广告服务 | 联系我们

版权所有 河南商报社 技术支持:顶端传媒科技(河南)有限公司 备案号:豫ICP备18039799号