今年下半年，主城区改善盘集中爆发，特别是中原老城核心区，房价直接飙到了2万元，作为西区房价天花板的入市新盘，究竟值不值得？被标榜西区神盘的昆仑望岳与万科山河道同台竞技，谁更胜一筹？
河南商报记者 张丽
01 万科 小编从中州大道陇海路附近出发，约20多分钟就到达中原区陇海路秦岭路，再往西走约1.5公里就是万科山河道小区，是此次探盘的第一站。 这里位于中原老城核心区，陇海路、西三环等大的交通要道临近项目，出入方便。 走进售楼部，这里装修得雅致美观，现场人气还是比较旺的，洽谈区几乎坐满了人，沙盘讲解区也很热闹，比预想的要火热。
先看项目基本要点： 万科山河道是洛达庙城改地块，项目具体位置在华山路与颍河路向西500米，总占地约139亩，分4期开发，一期地块约50.7亩。8月22日首开，当日约80%去化率还算不错。 容积率：约4.98 户型：124-143，精装修交付 价格：143平户型均价20000元/┫、126平户型均价18000元/┫ 优惠：买房优惠2万5，外加2个点优惠（具体以售楼部实时政策为准） 详情分析 该项目定位为改善，从价格也能猜出。那么，万科山河道是不是理想型的品质改善盘呢？ 这里用衡量改善的几个标准来比较下。
1、先看容积率。 通常情况，一块地的土地指标，基本就决定了一个楼盘的调性，是刚需还是改善。而说到土地指标，我们最优先看的是：容积率。 容积率直接关乎居住舒适度，容积率越低，居住舒适度相对越高。一般来说，容积率在4以上的，我们可以认为是纯刚需楼盘，容积率在5以上的基本无舒适度可言。 这个项目约4.98的容积率，已经比大部分刚需还“刚”了，规划总户数约为1426户，人口密度相对较大，这样来说，居住舒适度肯定会大受影响，高容积率对改善来讲实在是一大硬伤。 小区一期地块整体规划有7栋32-34高层，其中不利因素是项目东南角规划有一栋32层的公租房，据置业顾问说，后期公租房与商品房之间会用进行隔离，不在同一个门内进出，互相不受影响。 另外，小区1号楼前为一所幼儿园，后期很可能有噪音影响。
2、看产品。 这里涵盖户型区间、得房率、产品标准等多个因素。 从户型区间分析，这个项目面积段都在120平以上，属于大户型，这点儿上还算不错。 具体户型上140平、124平的户型比较方正，都是三开间朝南，127平的户型不利点是狭长，优点是南北双阳台，居住感上自然是140平更为舒适，目前楼盘加推的3#也主推这个户型。
梯户比上，万科山河道除了1#东单元和7#东单元为2T3户，其余皆为2T4户；项目得房率约77%，市面上高层普遍也如此。 装修标准上，万科山河道为精装修交付，据置业顾问介绍，装修标准为3000元/┫，这个目前不好评判，只有交房后知晓。不少小细节上设计得比较人性化，比如厨房装置有厨余垃圾粉碎机、净水器等，很多都是品牌的，房间内的壁纸也是交付标准。
3、看配套。 项目临近西三环、陇海快速路等交通主干道，交通便利，不过地铁较远，距离地铁5号线2公里左右，距离10号线直线距离一公里以上了。 商业上，离中原万达不到2公里，后期还有商业综合体配套设施。 教育方面，万科配建的学校为伊河路小学学区，有的说这种形式要优于分校及联合办学等其它办学方式，但还是那句，选名校还是认准老牌总校，毕竟有着文化积淀在，有着经验丰富的师资队伍，要看总校是否进行统一管理，师资力量如何。相对来说，万科在学校配套上，要优于周边几个楼盘。 医疗资源上，项目周边有郑州中医院、华山医院、郑州中心医院等，医疗配套丰富。 02 昆仑望岳 昆仑望岳被视为片区神盘，一期东苑创下当年拿钱也一房难求的盛况，2019年小区交付，品质也颇为业主认可。 借助一期打出的名声，二期也广受关注，位于华山路与颖河路交叉口向西，距离万科山河道只有500米左右，两个项目挨着，都在颖河西路上。 二期今年9月中旬开盘，开盘几乎清盘，目前仅剩下顶楼和顶楼少量尾盘在售了。这个项目过度低调，甚至连项目宣传页都没，这次探盘又刷新了认知。
项目基本要点：
昆仑望岳二期，总占地约36亩，小区一共规划3栋高层，位于华山路与颖河路交叉口向西400米。 容积率：约2.5 户型：三个户型面积区间，为143┫、165┫，188┫ 价格：19500元/┫ 交付标准：毛坯 优惠：目前总优惠加起来约4个点（具体以售楼部实时政策为准）
【详情分析】
1、低密度的容积率，是这个小区较大的亮点。 毕竟2.5的容积率，在老城区比较难得，对于想要改善的中原老城“土著”，很多人也是比较心动于这个低密的舒适度的，小区规划总户数约340户，秒杀万科。
2、户型方面，户型设计比较纯粹。 每一栋楼只有一个户型，均为2梯2户，1#楼为143┫、2#楼为165┫、3#楼为188┫，户型南北通透，能达到三开间朝南。 不过昆仑望岳的户型不如万科方正，而且过道的设计，比较占房间面积，室内中规中矩。 值得肯定的是，每一栋楼的首层做成了约3.55米的架空层。据置业顾问介绍，后期将建成社区活动中心。而层高方面，达到了约3.1米，比一般住宅的高度要高。
3、配套方面，中原老城区便利的商业、交通配套等无需多说。 小区内部的商业配套仅规划有便利店，大的商业体周边也都比较丰富，小区内部规划了一所幼儿园，学校为周边学校划片入学，具体要待交房后交由教育局统一化片分配，教育资源一般般。 医疗方面，同上面的万科一样，周边都有丰富的医疗配套资源。 整体来说，二期毛坯价格卖到小2万，相比一期当时每平1万4、5的价格，这个价格是真不低。不过，在老城区改善住房紧俏的市场环境下，是不愁消化的。
03 对比 相距仅约500米，万科山河道与昆仑望岳两两相望。 同为大品牌房企、同样作为中原老城区改善盘，两者该作何选择？交通位置、商业、医院资源都差不多的情况下，就要从产品本身来选择了。 想要相对低密的环境，可以选昆仑望岳，2.5的容积率，在主城区的优势极为突出，户型方面比较纯粹，居住舒适感会更高，不过毛坯19500元/┫的价格，真心不便宜，现在仅剩下顶楼和底层，可选择空间也不大了。 万科的相对优势在于学校配套、精装修。只要将近5.0的容积率你能接受，这个项目还算可以，加上小区景观的打造规划，会相对弥补高容积率的缺陷，提高居住感。 因为高容积率是城改项目的共性弊端，和周边的康桥玖玺园、以及未来准备入市的恒大云玺相比，这几个项目的容积率都不算低的。 作为改善住宅，更大的意义是能够真正改善购房者的生活。 住进来以后，孩子上学怎么办，看个病方便不，小区的公共设施是否人性化，而不仅仅是在装修上贴点金。 单价2万的价格，性价比并不算高。但老城区的改善置业者又有多少选择？如果不选，以后选择权就更小了。（编辑 刘梦鸽）