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无房本的黄金地段地下商铺 想搞投资的我要不要“入手”

放大字体  缩小字体 发布日期:2018-01-26  来源:河南商报  作者:高瞻展  浏览次数:12285
核心提示:在郑州不少黄金地段,有房本的地下商铺每平方米售价达3万元左右,一个实用面积20多平方米的地下铺位每月租金达2万元左右。 在这片少有人关注的投资领域,存在投资群体少、缺乏估价标准、交易频次弱、买卖双方信息不同步的状况,风险与商机并存。 河南商报记



在郑州不少黄金地段,有房本的地下商铺每平方米售价达3万元左右,一个实用面积20多平方米的地下铺位每月租金达2万元左右。
 

在这片少有人关注的投资领域,存在投资群体少、缺乏估价标准、交易频次弱、买卖双方信息不同步的状况,风险与商机并存。

 
河南商报记者走访了10多个各种类别的地下空间,为你解读“地下楼市”市场价值。


【价格】
500平方米的地下超市

标价600万元

 
在金水区南阳路某小区,一家位于地下的超市挂牌价600万元。


河南商报记者在现场看到,这家超市位于小区地下车库内,里面别有洞天。从日用百货到蔬菜、水果、生鲜、速冻食品,应有尽有,还布局有一个菜鸟驿站。


“想把超市转手,是因为还有别的生意要做,实在顾不过来。”超市老板介绍,这家超市实用面积500平方米,售价600万元,但没有房本。


对于这个报价,小区业主赵先生并不认可:“这超市规模虽大,但用的是小区地下车库的地儿,好在有菜鸟驿站,平时超市人气还行,但小区地下空间都是人防工程,办不了房产证。”

 


商业地产地下商铺
每平方米3万多元


从上述小区向东南方向约3公里处,东风路与丰庆路交叉口附近,某商业地产项目也在出售地下空间,置业顾问刘先生介绍:“负一层空间也是商铺,能办房产证,剩余少量地下商铺对外出售,每平方米3万多元,房价按建筑面积计算,公摊面积约占一半。”


而在东风路花园路、航海路经开第四大街附近的两处商业项目,置业顾问均表示地下商铺可办房本,售价分别是每平方米3万元和每平方米2万多元。


“虽然是在地下,但我这是黄金地段,正儿八经是个商铺,有房本儿能交易。”市民侯林(化名)在大上海城负一层商业街拥有一个靠近路口的32平方米的商铺,她要价98万元,算下来,每平方米合3万多元。


【调查】
地下商铺二手市场

交易频率较低


“有朋友急用钱,想把地下商铺便宜点卖给我,这投资划算吗?”近段时间,通过公众号楼市商报(loushishangbao)后台,有粉丝发来这样的疑问。在多个二手房交易网站,河南商报记者发现,并无地下商铺这一品类,也很难查询到交易历史价格。


“以前,地下空间不被人重视,一个有房本的地下商铺,价格也就跟附近的住宅持平,比一楼商铺至少便宜一半。”资深二手房经纪人王青(化名)告诉河南商报记者,这类“地下房产”在二手房市场交易频率很低,房主前几年买入价格低,商铺租金高,租金收入抵扣银行按揭还有盈余,不是急用钱不会卖,想购买此类房产只能靠运气。


地下商铺实际售价如何
河南商报记者找到两宗一年内地下空间交易抵押的实际案例。


在2017年的一宗房产抵押交易中,大上海城负一层一处建面不到25平方米的房产,抵押借款25万元,抵押价格折合每平方米1万多元(抵押价格一般远低于实际售价)。房屋所有权证显示,该房产于2009年通过出让方式获得土地使用权,2011年取得房产证。


今年1月,金水区健康路上一处负一层房产、建面1000余平方米的地下空间进行交易,售价为18000元每平方米,有房产证,目前为咨询培训类用途。
 

【投资】
没有房本的地下商铺

保值增值空间很小


王青提醒:上述南阳路某小区的地下超市,其所在的车库实际上是人防工程性质,12000元每平方米购买的只是使用权,无法办房本意味着房产无法抵押担保,保值增值空间很小。


类似这样的情况还有很多,丰庆路上一处老旧小区的地下室也在对外招商,看管地下室的张大爷介绍,地下空间没有房产证,只能租赁,每间10多平方米,每月800~1000元。阴凉的地下室内,灯管绽放着白光。除了一家文具店外,几间店铺卷闸门紧锁;地下室中央几排摊位闲置,落满厚厚的灰尘。


地下空间投资价值指标:
房租+溢价+抵押变现


“衡量地下空间投资价值的指标有两个,一是房价,二是租金。”1月21日中午,在二七广场附近一家星巴克咖啡馆,房产投资老炮儿孙兵(化名)分析。


“投资追求的回报,不简简单单是房租收入,而是房产本身的溢价。”孙兵以自己持有的金水区一处地下商业房产举例,2012年前后,购买价仅有8000多元每平方米,现在价值已经至少翻一番,挂牌价两万多元。孙兵分析,只要购买的是可以办理房本的地下空间,凭房产证、不动产证,就可以向金融机构进行抵押贷款,获取现金流。


临近交通枢纽

地下商铺更好租


孙兵说,商铺不同于住宅,衡量价值的标准不在于地下、地上,而在于客流量,不少商业综合体都会在地下布局大型超市,无论是人流量还是滞留时间都相当可观,在其附近购买商铺,不愁租不上好价格,“一旦租金收入能抵扣每月的银行按揭款,就是付个首付坐等升值的事儿。”


此外,地下空间的价值还与交通便利性和商业体的经营管理有关。


1月20日上午10点,德化新街负一层就已人头攒动,“每天人流量数以万计,到了周末或节假日,地铁1号线二七广场站通往地下步行街的入口还‘堵人’呐。”在德化新街负一层做服装生意的小王说,前来消费的主要是年轻人群体,地铁1号线、2号线把它们从东西南北的大学城里拉过来,路很顺。


临近中午,在福寿街大同路附近的郑州地一购物街24号出入口外,手扶电梯停用,地下步行街显得很冷清,在此做饰品生意的老王盘了个十几平方米的铺子,叹息生意不好做的同时,他也坦言租金便宜,“租金每平方米每月160元,物业费每平方米每月才10元。”


上述俩地下商业街的招商人员介绍,两项目同属于人防工程性质,铺位只能租赁不能买卖。

作者:河南商报首席记者 高瞻展
编辑:河南商报赵琦
来源:河南商报


 

 
 
 

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