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投资房地产还有机会吗?孙文华解读贝壳2022年Q2财报

放大字体  缩小字体 发布日期:2022-08-24  浏览次数:47777
核心提示:居住产业数字化服务平台贝壳发布2022年第二季度财务业绩
 8月23日,居住产业数字化服务平台贝壳(NYSE:BEKE;HKEX:2423)发布2022年第二季度财务业绩。财报显示,贝壳二季度总交易额(GTV)为6,395亿元(人民币,下同),同比下降47.6%;净收入为138亿元;调整后净亏损6.19亿元。

从财报来分析,投资房地产是否还有机会?

【家装家居业务逆市同比增长超过10%】

二季度,以需求端牵引为主的房地产支持政策持续出台,市场显现修复迹象,二手房市场的复苏节奏相对较快,而新房市场由于开发商的流动性压力和购房者的观望情绪,表现相对疲弱。同期,贝壳净收入超出了其业绩指引上限30%,且超过了市场的一致预期。同时,贝壳第二季度依然保持了充沛的现金储备和良好的流动性,仍然实现了正向经营性现金流。二季度,贝壳家装家居业务pro forma收入(假设全季度并表圣都家装业绩的情况下)逆市同比增长超过10%。贝壳租房业务签约口径在管房源量超过4.2万套。

贝壳董事长兼CEO彭永东表示:“第二季度在积极的宽松政策和有效疫情防控下,中国房地产交易市场,尤其是存量市场出现了一系列积极的变化。平台的经营效益、人店规模的稳定性和作业效率都有所提升。但长期看,我们所处的内外部环境无疑充满挑战,不确定性持续增加。随着‘一体两翼’战略的推进,组织所涉及的业务也变得更加多元和复杂。我们会持续专注于加强我们独特的产品及服务,赋能我们的服务者,以更广泛及更深入的方式为客户服务,从而支持我们的长期增长。”

贝壳执行董事、CFO徐涛表示:“虽然房地产市场复苏之路不平坦,但我们采取了一系列具有成本效益的措施,在战略制定及日常运营中更注重效率,以提高盈利能力。因此,即便面对充满挑战的市场环境,我们的房产交易服务业务获得了更大的经营杠杆,我们相信房产交易服务业务的盈利能力将在今年下半年逐步恢复。我们也将继续在家装家居及贝壳租房业务方面进行投资。我们坚信我们在居住领域独特的能力及扎实的业务布局将支持我们实现长期快速增长。”

【“找房+装修”强强联合,符合年轻人快速、个性化需求】

科创中国高丞乡创服务团团长孙文华在“看懂”的线上会议上,对贝壳2022年二季报进行了解读。

孙文华认为,贝壳找房在房产交易服务领域已经形成了一个规模化的一个壁垒。在贝壳找房的平台效应下,各个门派的信息壁垒被打破,经济业务的运行效率和服务体验被带动了起来,发展非常迅速。截至到2021年12月,贝壳平台的门店总数已经达到5.1万人。经纪人的数量,达到了45.5万人。房地产交易成交额已经占到全国总市场的13%。贝壳找房凭借着交易端形成了有效的覆盖,从传统的房地产经济业务拓展到其他与居住相关的延伸服务领域。

贝壳找房业务模式的收入主要是风险收入不是经济收入,比如一套房,通过中介服务可以收取佣金1%,但是现在这种模式是在1%当中的百分比,是平台收益了。平台收益最大的好处在于规模化,目前,贝壳找房已经实现了规模化,规模化最大的好处就是信息的集中性,信息一旦集中,就可以通过借助这样的一个平台来延伸,就像我们互联网当中的搜索引擎,搜索是免费的,互联网搜索引擎的收入是广告收入。

2021年下半年,贝壳找房正式提出了一体两翼战略。一体两翼,一体是指传统强项存房以及新房的交易服务,也就是中介服务,存量房的交易和新房交易。两翼是指整装大家居业务以及普惠房的居住业务,在2021年的11月份,贝克找房就成立了整装家大家居事业群,设立了新家装线和新家居线。2022年2月,整装大家居战略管理与投资中心成立,负责整装大家居事业群的战略、策略、管理以及推进。

贝壳找房对国内家装龙头企业杭州圣都进行了收购,圣都家装董事长担任了贝壳整装大家居事业群新家装线的负责人。圣都家装已经运营了几十年了,已经拥有了非常成熟的单品家居或者是家装的供应链,对于互联网的个性化服务来讲供应能力就非常强,这次收购相当于强强联合。

贝壳找房拥有大量的客户和经纪人来推广家装业务,在家装概念当中进行了整合拥有了更多的买家。在快节奏的时代下,通过贝壳找房的找房业务和装修业务一体化的全链条服务,节省了大量的时间。两块业务的嫁接是贝壳找房的新业务增长点,符合年轻人快速、个性化的需求。

【积极把握楼市筑底复苏机会,降本增效助力业务抵御市场波动】

第二季度,随着各地释放的市场支持政策的落地,多个强二线城市的二手房市场得到明显修复;而北京和上海也依托于极强的需求韧性,市场交易量在疫情得到控制后的6月迅速回升。同时,贝壳采取了一系列切实有力的降本增效举措,平台的经营能力和经营效益明显提高,有效收窄了行业深度调整给公司业绩表现带来的波幅影响,也使得贝壳能够以更为稳定的门店和经纪人网络规模,以及高效的作业能力,抢抓楼市筑底复苏的机会。

根据贝壳研究院数据,第二季度全国二手市场GTV同比下降约45%,而贝壳存量房交易GTV为3,935亿元,同比下降40%,二手房交易GTV同比下降约41%,优于市场水平。

基础设施层面,贝壳优化了线上商机的分配机制,避免经纪人为获取商机作弊,作业公平感获得明显提升。贝壳同时迭代了商机匹配模型,让作业更聚焦,匹配更精准。运营上,贝壳继续强化以房源为核心的二手业务精细化管理,提升房源维护质量、传递效率和推广效果。今年以来,链家(贝壳旗下房产经纪直营品牌)着力改善经营结果、经营质量,通过治理亏损门店、提升人效、积极投入社区防疫等举措,在疫情好转后业务实现迅速复苏。二季度,贝壳平台二手房交易GTV同比降幅逐月收窄,6月平台重点32城中21城二手房交易GTV已经超过2021年均值;非链家存量房交易GTV环比增长高达33%。6月,北京、上海疫情得到控制后当地市场也快速恢复。

公司在平台基础设施和产品应用上的坚定投入,也使门店和经纪人网络规模更趋稳定,作业效率不断提高。二季度末贝壳连接活跃门店数超过41,000家,环比下降4%;平台连接活跃经纪人超过38万人,环比跌幅收窄至0.4%。贝壳大部分城市门店及经纪人数量在二季度已经企稳,6月北京、上海活跃经纪人流失率降至仅1%-3%。非北上活跃经纪人6月月度流失率也已降至仅5.6%。

根据国家统计局数据,今年第二季度全国新建商品住宅销售GTV同比下降36%,相较第一季度跌幅进一步扩大,是1999年以来第二大单季度同比跌幅,克尔瑞百强房企二季度销售额同比下降53.4%,市场仍在“供需两弱”的低谷徘徊。二季度,贝壳新房完成GTV 2,227亿元,同比下降55%,环比增长15.6%。

在此背景下,贝壳在房源端、渠道端和运营方面持续发力:房源端,贝壳积极开展与优质开发商的总对总合作,着力提升国有房企销售占比,进而持续提升房源品质、易售性及业务抗风险能力;渠道端,新房渠道的集中度提升明显。当前市场环境下,经纪人更注重作业安全感,更看重与房源优质、风控严格、回款安全快速的平台合作,贝壳对新房经纪人和门店的覆盖规模得到进一步扩大;运营方面,贝壳持续推进“快佣”等聚焦销售的策略。快佣项目让开发商可以有机会提前支付佣金,一方面帮助开发商有效提升新房去化效率,另一方面平台的应收账款和经纪人回款安全也得以更有保障,形成良性正循环。

第二季度贝壳国有房企销售占比提升至37%,环比提升7个百分点;快佣项目去化效率持续高于非快佣项目,也吸引开发商更广泛接受和主动选择快佣支付方式。上半年,快佣收入占新房收入比累积达到22%。

得益于公司持续在风控、降本增效和新房创新业务上发力,即便面对总体低迷的新房市场,贝壳在销售去化能力上加强的不断优势使其能够抓住开发商年中冲刺业绩的机会,为新房收入提供了一定支撑。同时,新房业务的贡献利润率在第二季度达到了24%,为两年以来的高位。第二季度,贝壳新房业务的现金收入比为 1.27,现金生成能力突出。

【家装家居协同效应明显,租房业务规模高质量拓展】

根据中国装修业协会住宅产业分会的统计数据显示,第二季度头部家装企业产值同比下降21%。二季度,贝壳克服北京、上海等核心城市疫情影响等诸多挑战,家装家居业务实现pro forma收入13.7亿元,逆市同比增长超过10%,完成签约合同额接近17亿元。

去年7月,贝壳宣布收购圣都家装。经过一年时间,贝壳和圣都进行了团队组织结构、业务、系统等高效、全方位融合,产生明显的协同效应。比如,圣都加入后带来的供应链帮助被窝(贝壳旗下整装品牌)客单价同比提升33%。而贝壳一赛道(二手和新房交易服务业务)流量贡献合同额占比在6月已经超过了25%。

贝壳搭建了一二赛道联动的组织结构,建立了联动规则、系统等基础设施。房产交易店东在向家装家居业务导流的客户签约之后收到佣金的周期从过去的30天缩短到5天内,一赛道导流活力被全面激活。

品质交付上,贝壳从服务者入手,让服务者满意,从而让消费者满意。在一系列努力下,贝壳装修绝对交付工期有所缩短,对于竣工的消费者满意度NPS(净推荐值)也由1月的14%提升到6月的35%。与此同时,贝壳正在积极探索超越传统硬装业务的盈利空间。二季度,包括定制家具、软装和家电在内的家居新零售的销售占整装合同额的比例快速提升,新零售产品销售合同金额的占比由第一季度的11%提升至16%。

秉持商业向善的责任和担当,贝壳租房在拓展业务规模的同时,第二季度贝壳也投入更大精力进行成本管控,去提升去化效率,来实现业务的长期微利可持续。截至二季度末,贝壳租房业务签约口径在管房源量超过4.2万套,较一季度末增加接近2.2万套。其中,贝壳分散式租赁管理业务——“省心租”在管房源规模突破3.1万套。二季度,贝壳通过迭代模型、优化系统、落地科学管理等措施,提升人效和出租率,努力实现“收对房、定准价、去化快、提品效”,平衡规模和盈利能力。省心租业务出租率在疫情结束后稳步提升。

此外,贝壳还在6月联合发起了针对应届毕业生租房的“新青年计划”,为初出校门的应届毕业生提供房租优惠、佣金减免等服务,帮助他们解决租房难、租房贵等问题。截至2022年7月31日,“新青年计划”成交单量超8,000单,让利毕业生超过1,200万元。

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