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又跌了!有楼盘房价不如三年前,郑州楼市走向哪?

放大字体  缩小字体 发布日期:2020-09-16  浏览次数:46104
核心提示:继此前三连跌后,郑州房价继续下探。 9月14日,国家统计局发布房价指数数据,郑州新房价格较去年同期下跌0.4%;二手房较去年同期跌幅达4.4%。 进入9月,房企促销战已打响,有的楼盘房价比三年前还低,零首付、低首付、精装改毛坯暗降动作频频,接下来个把月价格战升级毫无悬念。 一切只为活下来。
 
河南商报记者 张丽


1“金九银十”没有盛宴,有的只是箭在弦上的年底冲刺。

现在,楼市搞促销,除了特价房、一口价、优惠券等活动,也流行起了像卖衣服似的“打折甩卖”。
博眼球也好,声势先得造起来,在价格上也有了一定优惠。

简单统计了目前郑州有动作的项目:

老高新区

恒大城目前优惠后精装修价格约13500元/㎡,2016年11月首开均价14500元/㎡,降了1000元/㎡,价格比三年前还低。
东原悦城优惠后毛坯价格约12500 元/㎡,2018年首开精装均价14600元/㎡,精装改毛坯,暗降。

北龙湖

宏光揽境目前成交均价23000元/㎡,开盘均价25000元/㎡,降了2000/㎡
美林上苑推出33000元/㎡特价房,以前精装价40000元/㎡,精装改毛坯,暗降

常西湖片区

融侨中晟悦城优惠价约11xxx元/㎡,2019年开盘毛坯成交均价约13500元/㎡,降了约2000元/㎡



港区

恒大未来之光目前均价8000元/㎡,8月21日开盘均价8500元/㎡,降了约500元/㎡
万科美景美丽之城精装公抵房8xxxx元/㎡,北港去年均价10000元/㎡,降了约1000元/㎡

南龙湖

出现特价59xx元/㎡,首付仅3000元;浩创梧桐春晓5xxx元/㎡,0首付。此前南龙湖均价为8400元/㎡,现在价格水平拉低了约3000元/㎡


郑州主城区

融创中原大观特价14xxx元/㎡,开盘均价18500元/㎡,降了约3500元/㎡
泉舜上城特价15000元/㎡,开盘均价18400元/㎡,降了约3000元/㎡
(具体信息以售楼部释放为准)

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目前搞大幅促销的多为片区竞争力相对薄弱的楼盘,比如融侨中晟悦城、宏光揽境、浩创梧桐春晓,期望通过低价来博取关注度,也有大品牌房企以价换量,如恒大、万科、融创等房企。

区域上,南龙湖、港区这些环郑片区,价格较为敏感,郑州主城区降价盘多数为某些户型产品存在瑕疵或楼层位置不太好的楼盘。

现在多数楼盘还在观望,在等待,不过“大戏”正在后面,在这仅剩不多的最后几个月,激烈的促销战一定会出现。

这个判断基于以下3点,因为其招招击中楼市要害。

【1】供大于求基本面,降库存

据易居研究院7月新建商品住宅库存研究数据,郑州库存面积增速在全国100城中排第五位,增速为54%!

再看郑州新房成交面积数据。1-7月,郑州新房成交面积大幅下滑,郑州新房成交面积为负20%!
供需是楼市涨跌最基本的逻辑。

郑州新房成交面积下滑,根本原因是库存供应量大。

供大于求,价格想上涨,难啊!先想办法去库存吧。


【2】外部政策严峻,降负债

中国房地产是“政策市”,受政策影响显著。

8月份,央行联合住建部制定房地产企业“三道红线”融资新规,并约谈部分房企。这次新规的意义在于,今后“控杠杆、防风险”已成为房地产企业当前及未来一段时期的政策主基调。

开发商若想控杠杆,就要快速回笼资金。

要快速回款,就要卖房。

快速卖房,就要价格让利。

【3】下半年销售任务重,冲业绩

今年,开发商资金链的压力将比此前几年更重。

一来疫情的影响,上半年各公司业绩都受到不同程度的影响,据中指院的报告就总结分析,2020年上半年,TOP100房企销售额均值为512.1亿元,同比下降1.45%;百亿房企107家,较去年同期(121)减少14家。

在《2020年上半年中国房地产企业销售业绩TOP100》中,中指院统计结果显示,房企上半年业绩完成率四成。

上半年业绩下降,年底势必要全力冲刺了,开发商将会通过多种优惠措施,吸引客户,保证全年的销售业绩。


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经过2016年暴涨的洗劫,2017、2018市场的调整回落,2019的疲软,郑州市场处在了横盘期。
今年的市场环境下,保利润还是保销量?相信不少开发商都会选择后者。

不出预料,10月开始,开发商的优惠力度将会加码,对于购房者来说,也是一个好的机会,可提前做好现金流规划,用自己有限的资金去撬动更好的房子。

对于“首付分期”、“低首付”等形式,一定要仔细看合同,有的开发商在合同中写上了违约赔偿金、偿还贷款利息等事项,购房者一定要提前评估自己的资金能力,小心谨慎,而且敢于做零首付、低首付的开发商,大多为小开发商,楼盘品质不能保障,切记谨慎选择,避开小开发商。


对于区域,尽量不要出四环,三环主城最保底。现在四环主城均价约14000-15000,绿博等远郊新区已经回落到9000左右,价格分化变大,主城价值大于新区价值,能买主城不选郊区,无需多说。

市场遇冷,价格回归价值,地铁、学校等配套资源好的楼盘依然最有市场,有的还在逆势上涨,所以贵有贵的道理,你选的房子配套越优质,日后才有更大升值潜力。

接下来的几个月,房价将会出现一波儿更猛烈的优惠,甚至会小幅下探,可及时上车,不要再等了。


编辑:杨桂芳
统筹:赵强


 
 
 

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