当郑州高新区的夜幕升起，大里坊的灯光次第点亮，特色市集的烟火气、青年社交的欢笑声、邻里相伴的温情交织成一幅鲜活的商业画卷。作为山椒商业布局河南的重点商业项目，大里坊并非传统意义上的商业街区，而是以“青年友好型都市自然主义”为内核，由管理团队倾力打造的“商户成长沃土、青年创业港湾、邻里生活乐园”。
从老客深耕到新商孵化，从业态创新到服务升级，让我们从大里坊看山椒商业如何用三个项目验证“从商户需求出发，服务商户”的经营本质，如何用“颗粒度运营”改写城市更新玩法。
以“口碑”为媒，打造消费者喜爱的商业栖息地
不依赖传统招商手段，山椒商业就凭借“商户帮忙招商”的独特策略，让大里坊迅速火出圈。
“最近开业的烤鱼店，就是其他商户老板推荐过来的。我们跟商户聊得最多的不是租金，而是帮他们定位如何经营。”大里坊商业负责人王端阳说出了他们的运营“秘籍”。
山椒商业认为商业的本质是人的连接，在商业拓新内卷的当下，他们反其道而行之，将核心精力放在商户的深度运营上，用“精准化服务+价值化赋能”破解“商户流失”的行业痛点。
“大里坊不一定是郑州最好的商业，但未来一定是郑州商业盈利比例最高的商业。”这是山椒商业最引以为傲的成绩单。
在大里坊，餐饮占据55%，服务占据33%，零售配套仅12%。这种“反常规”的配比，正是源于对青年客群消费趋势的精准把握。山椒商业管理团队认为，原来的购物中心是购物场，现在则是体验场，上网、美容、健身、美甲、吃饭，就是弱化“购物”，围绕“让生活更便利”来打造青年社交体验场。
传统大商业玩的是“大而全”，把人引过来，用足够多的品牌效应吸引人们买单，但小体量商业必须靠精细化运营，先调研周边人群需求，再匹配合适的品牌和业态。“我们的出发点从来都是怎么让商户在这里赚到钱，而不是租出去多少房子，租金多少。”山椒商业负责人楚文杰说。
这种“利他”思维，最终形成了正向循环。商户发现运营方说的都是对的，自然会介绍朋友过来；新商户看到同行盈利，也愿意入驻；口碑传播带来更多商户，山椒商业不用打广告就招到了商户。
以“服务”为翼，破解商户成长痛点
走进山椒集团另一个项目新东意SPACE，很难想象这是一座历经20年风雨的老楼房改造的创意办公综合体。“城市更新不是大拆大建，而是要留下该有的人情味和烟火气。”楚文杰的这句话，道出了山椒商业做城市更新项目的核心理念。
2020年，当山椒商业接手这栋老楼时，外立面是灰瓷砖、地面是开裂的水泥地，作为郑州首批城市更新项目，他们没有简单粗暴地推倒重来，而是选择“因地制宜”，充分尊重每一份历史的沉淀与情感的联结。
比如原来老楼里有一家干了十几年的儿童教育机构，按照常规办公综合体的运营逻辑，不该再保留这样的业态，但因其要服务周边孩子，以及合规办学资质地址变更问题，新东意SPACE克服一切困难让其保留了下来。为此，还因“孩子出入方便”取消了门禁系统。
“人情味”并不是情怀泛滥，而是精准的商业判断。大楼重新装修好后，通过调研发现楼宇周边有多家大型医院，于是随着后期调整，将医疗器械作为核心业态之一；发现餐饮连锁企业需要总部办公和上下游配套，于是打造了完整的产业链生态。
“客户选择办公地点，不是非要在家楼下或高档写字楼，他们更在意的是哪里有利于经营。”一位负责招商的工作人员表示，这里每个楼层都有水吧休息区，还有自营的餐厅，除了给商户提供硬件上的贴心服务，他们在运营过程中还会根据商户的经营情况，为其提供定制化的建议与支持，帮助他们更好地适应市场变化。
在经开新东意WORK项目中，有一个近400平方米的共享会议室，可以举办品牌发布会、企业培训、行业交流会，关键是免费。在这里，商户得到的不仅是办公空间，更是产业链上下游的链接。这种深度赋能的模式，不仅增强了商户的黏性，也为项目带来了持续的活力与竞争力。
以“合伙”为基，驱动商户高效盈利
“我们更像是客户的合伙人，而不是简单的房东。”在山椒商业的逻辑里，运营方和商户不是简单的租赁关系，而是合伙人。他们会投资餐饮品牌，会主导商户组织行业沙龙，会帮助企业对接上下游资源，甚至会以小股东身份参与企业发展。这种深度服务，让商户和运营方形成了利益共同体，也让团队有了“我们从不做广告也能招满”的底气。
面对消费“就近化、体验化”的趋势，山椒商业不断创新，通过差异化布局打造竞争优势。大里坊项目以“青年友好”与“社区基底”为定位，成功吸引了大量年轻消费者与周边居民的光顾。而新东意WORK项目则聚焦“新消费产业链”与“N+1生态商务”，为新产业企业提供了高品质的办公空间与交流平台。
“每个项目都有其独特的定位与使命。”楚文杰强调，希望通过差异化的布局，以及颗粒度切实可行的运营服务客户，满足不同商户与消费者的需求，打造具有山椒特色的商业生态。
目前，山椒商业在郑州东站附近又拿下一栋楼，正在进行装修，计划引入更多餐饮连锁企业总部。此外，山椒商业将以大里坊为“商业模型”，通过精准的市场调研和业态配置，为城市更新项目量身定制小而美的商业空间，这也是山椒商业对“颗粒度运营”的深刻理解与实践。
“房地产时代已经正式到了运营时代。”山椒商业认为，楼房都是冰冷的钢筋水泥，只能通过精细化运营才能够实现资产增值。这种运营能力，体现在对客户需求的洞察、对产业链的整合、对市场的精准判断，以及对“让客户成功”的坚持。
记者手记：
从大里坊到新东意SPACE、新东意WORK，山椒商业用三个项目论证：城市更新不是简单的“拆了重建”，而是要有人情味、有烟火气、有对客户需求的深度剖析。当行业都在谈“降租招商”时，他们在谈“帮客户”；当同行在做“大而全”时，他们在做“精而准”。
这就是“颗粒度运营”的力量，不求规模最大，但求每一个细节都能让客户实现全部价值。而这，正是存量时代最稀缺的能力。